房地产市场的困境与转机分论坛实录

房地产市场的困境与转机

主持人罗康瑞：女士们、先生们，欢迎参加我们今天关于中国房地产市场的这样一个环节，我想今天这个分组，是非常有意思的一个讨论，而且我也很荣幸能够来主持这个环节。我们为什么讲房地产呢？我们的房价在过去的几年中，从2007年到2010年增长非常快，当然过去的两年，我们看到政府采取了一些严厉的措施，来调整，或者说下调房地产的增长的势头。

那么这样的一个做法会怎么影响我们的经济？我们的解决方案在哪儿？建保障房是否是解决方案的核心所在？如何来筹钱？我们有很多的尊贵的演讲人。

首先跟大家介绍一下莱斯利·诺克斯女士，她是高富诺集团的董事长，她在机构资产管理方面有很多的经验，请她首先来发言。

[15:39:36] 莱斯利·诺克斯：我很高兴能够参加今年的中国发展高层论坛，这也是我第一次参加这个论坛，很有意思。实际上这也是第一次设立专门讲房地产行业的这样一个场合，我想房地产行业对于整个经济是非常重要的，因为这个行业还带动了其他的一些行业，所以使它显得更加重要，包括建筑、钢材、水泥、内饰，以及家装和服务等各个行业。

[15:40:41] 另外还有一个原因它很重要，是因为它是我们居住的场所，是我们工作的一个场所。所以这个房地产成为一个国家它一个传统积淀的一部分，如果这个国家房产有特色，质量好，也会在游客心中留下美好的印象。

对于像中国这样的国家，在史上最大的人口迁移中，我想住宅或者说房地产应该是非常重要的一个问题。房地产跟其他的一些产品相比，都是有这样的一个特性，就是可以进行商品化。由于这样的一个特性，我们有时候会忘记它的实质所在。我不会跟大家来讲金融危机，我们早上已经讲了很多金融危机的情况。

[15:41:06] 我想在这个过程中，很多人指责的时候，都会把矛头指向银行，包括政客，包括银行家，他们的一些措施不当，或者说他们的薪酬水平太高等这样的一些问题。

[15:41:23] 在美国，房地产的价格增加有一段时间是不可持续的，导致市场中充斥着非常低水平，低质量的这样一些房地产的项目。

[15:41:35] 另外，西班牙和希腊也是显示了在一个不稳定的宏观经济情况下，这个房地产行业有多么的脆弱。

[15:41:59] 所以，有很多的一些公司和银行，他们在受到利益驱动的情况下，来降低他们借款的标准，更多的来进行放贷，这个放贷进一步推动了房价的上涨，更多的投机者被吸引进来。

[15:42:17] 这也就导致有很多的建筑活动。我想对于GDP的影响是非常深刻，而且是非常快的，因为有很多的建筑行业，他是能够带来税收的创收，能够为政府带来效益。

[15:43:15] 对于宏观经济层面来看，我们看到这个影响也是深刻和长远的。供大于求的这样一个房地产市场，需要很长的时间才能清除，才能消化。而不断下跌的房价，也是会影响银行的资产负债表，以及消费者的资产保有量、财富所有量。我们从金融危机中学到的一个教训，就是要看全球，要看我们之前的一些失败的教训。我们公司在对于房地产价格的关注方面，是采取一个全球性的指标，我们用了一个自己内部的这样一些标准来监测市场的发展。

[15:44:12] 我们认为各个银行，包括央行和商业银行，都应该采用我们这样的一种方式。我们认为在这个过程中，已经看到很多的繁荣和箫条。我们实际上从康熙皇帝期间，我们公司就已经成立了，当然创立我们公司的家族，最早就已经在十一世纪，我们是一个持长远发展态度的公司，这是我们秉承的一个传统。而且我们认为OECD也应该来考虑用长远的眼光来看。

[15:44:49] 我们在这个过程中，发现有很多的建筑，实际上建筑质量并不是非常好，而且地理位置也不是非常好。有很多是因为比如说在金融行业出现繁荣之后，吸引了这样一些盲目的房地产的投资。在OECD内部，在金融危机发生前的一些年里头，金融行业的这些投资，也是不动产行业发展的一个重要的诱因、推动力量。

[15:45:16] 在中国，我们想房地产的发展，主要是因为经济的驱动。我们这个过程中也听到，有资源的这样一个错配，我们的一个观点就是，房地产的发展，发展得非常快，导致长期价值的这样一个非常基本的原则没有得到尊重，而且也产生很多的风险。

[15:45:46] 我们自己的这样一种长远的看待事物的方式，也是体现在我们的一些商业活动中。我们认为首先设计是非常重要的，因为不动产能够给人们一个居家的感觉，这样一个居家的感觉，可以吸引工人和企业，将他们的公司和活动座落在你建的这个房屋里。

[15:46:43] 第二个，建筑质量也非常重要。中国有这样一个非常紧迫的任务，就是要使那些农民工或者说迁移到城市的这些农村人口，有家可居。但是在这个过程中，有一些建筑质量非常差的楼宇，我们知道英国，当时这个房屋，现在的保有量都是在很短的时间内建造出来的，尽管有额外的一些成本，但是我们也认为这个房屋应该能够持续至少一百年不倒。所以这不是一个理想，而是我们应该实现的现实。

[15:47:12] 第三个，就是高质量的公共场所也是非常重要的。因为人们需要这样的一个场所来进行放松，来进行社交，来进行体育运动。另外，楼宇的可达性必须是一个非常重要的考虑，我们在城市里头的这些楼宇，都应该很方便的就能够通过公共交通系统来到达。

[15:47:26] 另外，人行道也应该给它一个重要的地位。我们认为所有的这些建楼宇的地方，都应该考虑密度，同时考虑多用途。

[15:48:12] 中国，我认为在二十年之后，肯定会成为一个非常重要的经济体，我们在这个城市的建造过程中，必须要能够很好的来响应这样一种趋势。中国目前正在建大概2600万套保障房，要在五年内来建成，我想这是世界上最大的一个安居工程。我们在跟基金会做一个联合研究，来讲社会性保障住房的这样一个研究。

[15:49:34] 在OECD这样的一个比例，大概是占整个房屋保有量的30%。我们看到在英国的一些地方，有30%的住户，实际上也是可以归为保障性，或者说社会性住房的租户。我们这块有很多的经验可以来借鉴，社会保障性住房有时候一般都是在比较远的地方，但是我们现在认为，必须要有好的一些配套设施，包括能够很好的来配套生活用品。另外还要有很好的维护和管理，也要能够保证住在这里头的居民，能够随着时间的推移，增加自己的收入，能够保证我们对这个社会性的保障性的住房能够进行专业的管理，为租户，也为这个社会来创造福利。

[15:50:02] 我刚才讲到，我们社会里头，房地产行业的一个重要性。我想讲的是，房地产它不仅仅是金融资产，不仅仅是维系经济增长的一个方式。而且不仅仅是创收的一个方式来源，我认为它可以是所有这些的一个组合。而且它最后是为了满足人类的需求而产生的。

[15:50:31] 中国现在在这个过程中，是创建自己的一个留给子孙后代的这样一个传统，这需要很多年的时间，我希望你们跟我有一样的看法，就是我们这样的一个不动产，应该是建好，而且能够持久的为我们的子孙后代造福，谢谢。

[15:51:10] 主持人罗康瑞：谢谢，感谢你跟我们分享你的经验和想法。接下来我们想请蒋卫平先生，他是北京金隅股份有限责任公司董事长，他也是建材协会的一位领导，他在中国也是建材行业最重要的十大人物之一，而且是企业文化杰出奖企业的获得者，有请。

[15:51:42] 蒋卫平：尊敬的各位来宾、各位朋友，我发言的题目是：中国房地产业科学发展的道路会越走越宽广。

在经济社会高速发展和人均收入大幅度提高的今天，房地产行业已经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。

[15:52:09] 经济集团在多年的深化改革和产业调整结构中，从上世纪八十年代末开始涉足房地产市场，经过二十多年的探索实践，先后开发建设了各类房地产项目五十多个，总建筑规模超过一千多万平方米，目前是北京房地产企业排行榜第二位和全国百强前列。

[15:52:32] 作为中国房地产行业发展的全程参与者和见证者，我想就房地产行业如何在当前以市场观望、库存加大等困境中寻找转机谈一点个人意见，请大家批评指正。

[15:53:56] 第一个就是顺势而为，是开发企业生存的前提。我是市场经济的坚定拥护者，同时我也认为，在社会主义市场经济逐步健全、完善阶段，当前房地产行业的宏观调控政策虽有个别偏离市场逻辑和一些不尽准确之处。但是作为经济社会的管理者，政府对市场规则的制定自有其客观的逻辑和出发点。目前，房地产业的困境显现原因为限购、限贷因素。但深层次根源，在于通过宏观调控解决城市化率等与房地产供给关系的矛盾，这种客观上也导致宏观调控成为伴随房地产行业程漱玉发展的长期现象。因此，房地产开发企业应该深知，大势不可逆，顺势方有为的道理，在目标定位、战略制定、路径选择等方面做出前瞻性调整，顺应大势，营造小势，发挥优势，最终做成实事。

[15:55:51] 第二，结构调整是发展的基础。作为资源依赖型行业，开发用地对于房地产企业具有不言而喻的战略意义。尤其在什么区域拿到地？拿什么性质的地，不仅关乎最终的产品流通，而且也是战略的选择。自2004年八三一大限起，金隅集团开始认真研究土地储备课题，2008年全球金融危机爆发后，我们在前期探索实践的基础上，确立了包括土地储备结构调整和产品开发结构调整在内的两个结构调整的战略原则，即审慎研判宏观经济大势和调控政策走向，及时调整产品开发结构，以确保顺应政策导向和迎合市场需求。随着宏观调控的深入，我们进一步确立了在北京以保障性住房开发为主，在外省，以商品房开发为主的土地储备机制和产品开发原则。从目前运营效果看，金隅房地产是立足北京，扩展天津、河北等多个省市自治区的发展格局，和涵盖了普通商品住宅、高档住宅、商业低产、经济适用房、公租房等多种类型组合的产品结构，不仅较好的解决了两种开发模式之间的着力点和平衡点的难题，而且分散了市场周期风险和保障了自身又好又快可持续发展。

[15:59:05] 金隅集团累计开发规模已经是450万平米，在去年，我们开复工面积是140万平米，新开工面积在40万平米，竣工面积在35万平米。金隅房地产这种看似多元化的发展模式的成功，并非简单的把鸡蛋放在多个篮子里，而是依托于自身的水泥和混凝土、新型建材制裁等产业链上下联动，功能递延，供应快速的独特优势。同时，2009年在香港上市，去年在上海A股上市，A+H股所拥有的国际国内两大直接融资平台优势，以及多年的房地产行业专业经验优势，在此我们建议政府部门在加大保障性住房开发规模的同时，尽快健全完善后期政策配套法规，及解决由于很多共租房和廉租房目前采取配建的方式存在很多的隐患。第三，好水快流，是房地产开发的持续保障。房地产开发同时也是资金密集型行业，在稳健的货币政策和单一的社会融资渠道双重夹击下，是否拥有有效资金，是检验企业综合发展能力问题，根本上是企业在尊重客观规律和确保产品品质的前提下，通过加速资金使用效率，实现预期开发利润。金隅集团坚持快规划、快开发、快建设的好水快流发展方针，不仅实现了资金快速回笼和降低了财务风险，而且形成了开发、销售、储备的良性循环机制。

[16:00:10] 在此，我们将与政府针对保障性住房开发建设，加快研究建立一套覆盖面更广，具有一定稳定性的信贷优惠政策，使一定时间内的优惠利率不受商业银行利率的影响，以缓解开发企业的资金压力，进而形成具有鼓励性的资金优势。北京金隅集团作为北京市首个国家住宅产业化基地，我们积极发挥核心产业链优势，充分用好自身所拥有的国家级企业自主研发中心等条件，同时认真学习借鉴国内外先进的经验，全力打造具有自身特色和自主品牌的住宅产业化产品。

[16:00:41] 各位领导、各位来宾，中国经济的稳步发展，城市化进程不断推进，以及住房需求的刚性增长，在可预见的未来，必将是房地产行业发展的重要支撑力量。随着重要宏观调控政策累计效应逐步释放到位，中国房地产业科学发展的道路会越走越宽广，最后预祝论坛取得圆满成功，谢谢。

[16:01:13] 主持人罗康瑞：谢谢蒋总分享我们北京金隅在北京发展，以及在全国发展的一些经验。下面是请出野村控股株式会社的常任顾问氏家纯一先生，他是日中商会，以及日本证交所的理事长和董事，下面请出氏家纯一先生来发言。

[16:01:42] 氏家纯一：非常感谢能够邀请我来就房地产市场这样一个话题进行分享。非常宠幸能够再次来到中国发展高层论坛。首先来谈一谈日本、美国和中国的房价问题。

[16:02:49] 来看一看在日本、美国和中国的房价，在泡沫期的变化，美国的房价从上世纪九十年代到2007年，增长的幅度比日本在八十年代到九十年代初期的增长幅度还要大。中国在二十一世纪前十年的中期的房价的增长，看上去不是特别明显。但是七十个中国主要城市房价百分比的变化是非常显著的，有些人说，现在情况可能比官方的数据要严重得多。

[16:03:46] 首先，它导致的原因是什么呢？首先是宏观政策组合的这样一个角色，日本那时的政策主要倾向于通过进行国际合作，稳定国内经济，来进一步的稳定美元的币值。美国那时候呼吁日本去刺激国内的需求，这样就使得日本的国内的货币政策非常宽松，这样的宽松政策和一个紧缩性的财政政策带来一个非常不平衡的政策组合。而紧缩性的财政政策，又导致了新发型的日本政府债券的不足，减少银行的投资选择，让他们去更多的进行高风险方面的投资，包括进行房地产方面的投资。

[16:04:23] 日本银行一方面是要保证整体价格水平的稳定，但是他并没有特别注意到资产价格上升这样一个事实。就像红线显示的1987年降低它整个的折现率，2.55的折现率之后，日本银行基本上到1989年之前，没有改变银行基本的折现率，在这几年当中，日本的地价却上涨了13%，比同期的消费价格指数1%的增长，要超过了十倍以上。

[16:05:20] 而美国1990年到2007年的房地产泡沫，最多的是对于经济环境的过分自信，或者过分信心造成的，主要包括信息技术革命等等，这样就到来了长期的资本流入，以及长期利率的下降。而美联储那个时候不愿意在泡沫刚生成的时候，就把它给戳破。同期，房地产的价格和股市却出现了大幅飙升的情况。所以说美联储应该承当一定的责任，没有从日本的教训当中学习经验。

[16:07:31] 第二，引资银行体系扮演的角色。大家可以看到日本，三个和房地产相关的产业，也就是非银行机构，房地产和建筑行业整体接收的贷款量，占到了在泡沫期整体银行贷款的25%的水平。如果再算上从银行贷出的住房抵押贷款，以及政府的住房项目的话，整体的占总贷款的水平大概超过50%。房地产相关的银行贷款，包括住房贷款，在中国也出现了迅速的上升。但是现在可以看到，它现在大概只占了整个银行贷款的20%。但是这样的一个数据，并没有告诉我们那些通过由地方政府设立的投资公司来发出的信用流入房地产的部分。因此一个合逻辑的解决方案，那就是地方政府应当被允许发行地方债，同时对房地产的持有应当进行征税。如果这样的一种资金的另外可获得的这样一个途径，被认为是合适的话。

[16:08:34] 那么第三点，就是我们能不能提前找到这些房地产泡沫出现的信号呢？有一些经济学家，他们开发出了一系列的金融的指标，来评估对于房价是不是和它的经济价值是相辅相成的。主要包括这个房地产相关的贷款占整个银行贷款的比重，以及价格收入比，或者是价格租金比。中国的这些指数，实际上已经超出了它的正常的水平，超出了正常的经济理论认为合理的水平。比如说北京的住房可支付率，也就是价格收入比已经超过了二十倍，这比1990年东京房价达到顶峰时的要高得多，因此对这些指标进行密切的监测，可以给我们提供非常好的早期的预警的信号。

[16:10:22] 第四，那就是房地产泡沫破灭之后的影响，基本上和相关的泡沫背后的资产的地产的价值占GDP的比重是相当的。在日本，你从蓝线当中可以看到，这些曲线显示了从土地价值的下降所带来的资本的损失，实际上是要比相关股价的下降要大得多。我们从这些经验当中学到或者说没有学到什么呢？

首先，这种不平衡的政策组合，尤其是货币政策，是扮演了一个重要的角色。

第二，它也对整个房地产放贷这样的一个判断会产生误判，如果只对银行业的贷款进行分析的话。

第三，相关的早期信号是人容易被错过的，最后相关的泡沫破灭之后的深度和广度，以及影响，中国房地产的上涨，在过去几个月出现了下降的趋势，现在这些政府已经开始对货币政策进行微调，可能更趋向宽松。但是我们日本的经验告诉我们，可能会有一个房地产泡沫减退的一个误觉，因此要始终保持警觉，谢谢。

[16:10:45] 主持人罗康瑞：谢谢氏家纯一先生向我们分享您的经验。最后一个演讲人是巴曙松教授，他是国务院发展研究中心金融研究所的副所长，也是中国银行业协会的首席经济学家，欢迎。

[16:10:59] 巴曙松：谢谢！在这个会场，上一节是讲金融，结果我们搞金融的人来讲房地产，所以就勉为其难的谈一点看法。

[16:12:18] 现在谈房地产的转型，直接的推动力是近期的房地产的一系列的调控的措施。我看到在理解调控政策方面，不能仅仅理解为是对房价的打压，包括一揽子的政策的措施，这就包括对房地产的去投资化，以及重点是满足刚性需求的这个政策导向。我们可以把住放分为投资增值需求，自住性的，养老和结婚等等这些需求。

第二个推动这个驱动力的是中国城市化的快速推进和人口的城市分布。在2011年，中国的城市化率超过50%，有标志性的一个指标。从趋势来看，我们城市化的过程还在推进，每年的年增还是上升差不多0.8%。城市人口的重新布局，也使在城市里面的房地产的需求量出现明显的上升。

[16:12:41] 我们看到，从整个城市化的推进的进程来看，未来中国还会产生更多的特大的城市和大型的城市，这些部分它的房地产的供给方面的矛盾是主要的矛盾。

[16:13:04] 同时，刚才几位专家都谈到了区域的调整，我们看到金隅刚才讲的区域的调整，其实很多的跟随着这些产业，从发达地区向中西部的迁移，也使得这种区域格局的调整，为房地产发展开拓了一个新的发展的空间。

[16:13:52] 我们看到现在在一线城市的限购，导致房价回落得比较快，但是总体的房地产投资的数据还在比较高的位置，跟区域结构的转变有直接的关系。

同时，从去年开始，保障房的大规模的建设，一方面带动了房地产投资的对冲商品住宅回落的影响。同时也加速了在房地产市场的一个市场轨和保障轨这样一个双轨体制的大致的轮廓成形和合理的分工。

[16:14:54] 总体来看，我们也研究过日本早期城市化阶段市场主打的保障房和商品房的比例，在初期，日本房地产市场上，保障房建设占相当大的比重，超过一半以上。现在目前这个阶段，如果我们2600万套全部建成的话，到2015年底，我们保障房的存量占比会达到30%，这可以弥补前一阶段保障房建设的缺失。从2012年的情况看，大概保障房预计性开工的目标700万套，2011年的一千万套新开工的保障房在2012年进入后续的施工期，2012年会进入到保障房施工和竣工的一个高峰期。

[16:16:11] 这个对于形成市场轨和保障轨的双轨运行和分工，和下一步房地产调整的政策定位奠定了一个基础。

从转型的第二个方向来看中国整个房地产市场非常分散，这一轮的转型和调整，会使行业的集中度有明显的提升，分工细化和专业化程度的提高。我们看到2011年全国的地产销售前二十强，它的市场占有率已经开始从最开始的可能10%不到，现在已经逐步上升到了25%。不同的地产商，策略开始出现一些差异化，我们既看到了做量的，好水快流的，像万科、金隅这种高周转，快速的销售。我们也看到瞄准中高档人群，布局核心城市和中高端楼盘。

[16:16:41] 第三类就是强调普通住宅开发销售和商业物业开发来混业的，多业态的常识。第四个，在一二线核心区域进行商业综合体的开发，比如说像万达这样的模式。第五类就是做工业配套的这些开发。所以开始从没有明显的分工，变成有一定的分工。

[16:17:40] 第三个转型的方向，房地产的金融产品在2012年会有明显的快速的发展，开发商的资金来源的种类会更加的多元化。2008、2009年开工的这些项目规模很大，贷款规模也很大，但是期限基本上两到三年，今年是一个到期的高峰期。加上今年也是一个信托偿还的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的活跃，房地产金融能力也开始成为房地产行业竞争的一个核心竞争力。所以一定要把金融研究人员放在房地产板块演讲，一定要找一个理由，我就找这个理由，所以2012是房地产金融起动之年。

[16:18:24] 第四个方面就是区域分化，沿海和中西部地区，不同的增长点，使得我们的房地产企业，它的区域在产品结构的布局上，在不同地区，我们看到了明显的分化。我们从已经披露年报的这些上市公司，从他的一二线城市，三四线城市的土地布局情况看，分化已经开始越来越明显。而且从土地出让的区域结构和土地出让金的贡献比例看，中西部在明显的上升，沿海反而影响不是很大，占比在下降。

[16:19:28] 从中国的城市化的推进来看，总体上来看，尽管现在房地产调控面临的压力还比较大，但是从长期来看，传统的这种住宅开发的，把它定位为一个加工制造业这个属性，还是有比较大的成长空间。一个可以比较的数据，在2010年的数据，我们城市的家庭住房套数比，在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右。也就是说，成套的住房和现在城市的家庭数量相比，还有一个缺口。所以在这个缺口达到1：1消失之前，供给是主要的问题。所以传统住宅开发的空间还是有比较大的增长空间。

[16:20:41] 从这些一线的城市来看，从国际经验来看，在一线城市的，它的商业地产未来的成长空间开始显现。因为从住宅不同，商业地产它起步比较晚，但是持续时间比较长。国际经验表明，在人均GDP三千到八千美元，往往是商业地产的起步期，八千美元之后，进入一个加速发展期，到两万美元之后，进入一个成熟期。在起步期，新增的供应往往比较快，而目前呢，总体上处于起步期，一线城市开始进入一个加速发展期。目前我们的商业地产基本的情况，零售物业里面，大部分是低端的，购物中心的占比比较小，写字楼里面，甲级写字楼占比比较小，仓储里面，70%修建于九十年代以前。所以这几个方面，应该有非常巨大的商业地产的需求空间。

[16:21:34] 很多分析者把商业用地和住宅用地的地价比做一个衡量的比较，从北京的情况看，这个趋势已经开始显现，北京2011年土地市场的成交结构可以看出，房地产行业的业态多元化趋势已经越来越明显，而且这个商业地产的成长空间和潜力也显现出来，谢谢各位！

[16:21:52] 主持人罗康瑞：谢谢我想问一下我们的讲话人，我们刚才讨论的这些问题，讲到的这些调控措施是不是太严厉，太苛刻了，请各位评论一下。

[16:22:48] 莱斯利·诺克斯：我之前也讲到了，中国有一个非常大的安居工程，我想在执行，包括执行的速度和节奏方面，是有很多的挑战和压力的。而且可能一做得不好，导致情况不可控。我想目前还是比较恰当的，这个会有一些放松，但是不会很快。

主持人罗康瑞：所以对于市场这样的干预你觉得是对的吗？

莱斯利·诺克斯：我想对于中国来说，这是很自然的结果。

主持人罗康瑞：我想你对这个局势非常了解，您能不能评论一下对房地产调控措施是否得当？

[16:23:32] 蒋卫平：房地产调控我认为是中央政府是一种必然的选择，但是作为企业来讲，如何应对？和市场需求如何变化？这里面它是有一个对应关系。所以现在大家很多都在讲房价，说压下来没有，或者说高了还是低了。实际这个房价有全国平均的房价，也有区域性的房价，还有某一个楼盘的房价，还有每个不同品种的房价。

[16:25:04] 我赞成巴曙松同志的意见，在现在这个时机的情况下，中央调控了两年之后，现在实际是刚性的需求在逐步的显现出来，刚性的需求对于普通商品住房来说，价格、房形的设计，比如现在卖的房子，七八十平米一套的房子，或者五六十一套的房子，卖得也非常快，非常好。但是比方说一百多平米，两百多平米，甚至更大的四百平米的房子，可能卖得就要慢一点。所以这个房价怎么去看，或者我们怎么去适应？所有的房地产开发企业，大势不可逆，但是小势可为，我们怎么顺应大势，调整产品结构。刚性的需求肯定有，而且城镇化建设加快之后，包括新就业的青年人增多的情况下，对房子的需求肯定是很巨大的。但是有些他又不能买保障房，那么就买普通的商品房，所以普通商品房的设计应该是面积比较小，功能比较齐全。

[16:25:40] 再一个，保障性住房概念也很宽泛，保障性住房包括两限房，包括经济适用房，包括公租房，也包括廉租房，这些房子价格针对的是不同的人群，很多可能是一些弱势群体，弱势群体他要在公租房、廉租房中居住，我认为也是非常合理的，这是社会发展的必然阶段。所以我认为中央的调控是正确的。

[16:26:22] 第二，从中央财政、银行对保障性住房，就北京来说，是非常支持的，利率是比较低的。同时，北京市政府对于保障性住房的建设，它的条件应该说政策是非常优惠的，包括免收土地出让金。所以保障性住房，作为开发企业来讲，他也有一定的利润空间，不是很大，但是薄利多销的话，我认为也可以发展，这是我对中央调控的一个态度。

[16:26:57] 主持人罗康瑞：我有两个担忧，第一个，不管你怎么来压制这个价格，打击这个价格，低收入群体都是买不起房的。第二个担忧，有这样的一些限购放松的话，房价又会报复性的反弹，我想问一下氏家纯一先生，以及巴曙松先生，你们两位是怎么看的？

[16:28:41] 氏家纯一：我想做一个区分，第一个是控制房市这样的一个宏观措施。房地产它不仅是金融资产，不动产房地产对于很多家庭来说，应该说他们最大的一个资产类别。我想不管这个宏观政策，或者说货币政策怎么来进行调控，怎么来调控这个价格，特别是货币政策方面的调控，我们考虑一下1985年的时候，因为当时我们日元兑金价的汇价比发生了很大的变化，所以当时就是有对国内需求疲软的担忧。所以国内政府通过房地产的一些措施，来进行促进消费。所以这就导致了房价的增加，所以货币政策是可以控制房价的增加的。

[16:29:20] 第二个，微观政策，比如说在限购方面的一些政策，你的按揭的比例，首付的比例，还有是否能买第二套房的这样一些做法，所以微观层面的措施也是有用的，能够来进行调控。我想可能需要来设计更多的宏观的一些政策，而不是更多的来侧重走微观路线。

[16:30:52] 巴曙松：我想罗先生想问的其实就是在房地产调控里面，政府的调控工具是市场化的，还是直接管制的，以及它的效果。

我想从短期来看，要抑制它，可能各种措施都使用上，可能短期能见到效果。但是从长期来看，你保障房建设起来之后，提出了更大的可能性，就是用市场化的手段去调控房地产。

第二，在当前的阶段，中国城镇化还要大力推进，主要问题我认为是供给方面的问题，把需求压下来之后，不能伤害到供给。如果你大力的打击这个需求，导致开发商也不买地，也不开发了，所以当新的一轮市场复苏之后，出现比较大的供给损害，所以你本来是调控投资性的需求，结果伤害到了供给，所以更中长期看，还是要用市场化的手段加大供给，鼓励开发商开发更多的产品，通过竞争的方式来抑制房价，而不是简单的通过限购。

[16:32:19] 主持人罗康瑞：以你的看法，什么时候可以用市场化来做这个事情呢？

巴曙松：现在来看，这个形势已经逆转，所以应该说有刚性需求的方面应该做一些调整，及时的通过房产税来替代这些限制性的措施。保障房的结构构成方面，真正需要地方政府掏钱的比重其实是很小的，它非常大的比重，金隅可能知道，不同地区，比如说棚户区改造，就占很大的比重，本来原理容积率很低，现在建高了之后，地方政府不一定真拿出钱来。第二个，通过适当的产品组合，比如像重庆，通过一个融资平台融资之后，通过一二层做商住，需要真正投入的并不多。所以我倒觉得保障房里面比较大的问题也就在这里，保障房的概念被泛化，现在统计到，甚至连开发区建的周转房都统计进去了。所以要真正建市场真需要的，比如廉租房、公租房这方面。

[16:32:49] 第二个，保障房建设，是对低收入阶层的一个社会扶助措施。但是现在更大程度上当成了一个，因为要调控房地产市场，房地产投资可能会下滑，做成一个经济的对冲措施，所以这样又回到它的本来的位置了，就是它的社会特性，现在我们更多的强调它的对冲的特性。

[16:33:01] 主持人罗康瑞：时间不多了，观众有没有问题？

[16:34:54] 问：我很赞成刚才巴曙松先生讲的，不从供给方面来抑制需求。我的问题是，我们现在的保障房投入，会不会过早的显现我们房地产的泡沫，我的理由是这样。一个，我认为现在我们国家的房地产有泡沫，它的主要表现是城市人，很多人有两套住房，这是第一。有多少人，我现在不敢说。第二，农村人有很多人也有两套住房，我曾经做过调查，最多的可能占到50%，它造成的原因，根据我的想法，是由于我们的农民工大批的流通，大概有1/3的农民工流动，给城市和农村都造成一种虚假的需求，对于这种需求，我们现在的打压措施，我感觉是从需求方面来控制，一个控制信贷，另外一个进行保障房的建设。但是这些房子如果投入，房地产的空房就会显现出来，资金链一旦断裂，无论在哪个方面，都是社会财富的一个论是。所以我的建议，要从供给方面进行控制，要使城市人能够有资金到农村去购买房屋，这是一些想法，我不知道巴所长涉及到宏观政策的一些想法，是不是有一定的合理性？

[16:35:27] 巴曙松：我觉得你更多的是一个评论和建议，不是问题，涉及到了农村土地制度改革、扭转的问题。第二个，整个的城市化的格局和房地产开发的布局，应该相匹配。你说究竟是向沿海发达地区来建城市群，还是大量的让他回到小县城，做小城镇，哪个更适合中国未来的发展方向，这个是要做出一个重大的判断。

[16:36:18] 问：我问一个关于刚性需求的问题，想问一下罗先生，因为我作为一个普通消费者，我经常感到困惑，因为西方经济学里头，其实对需要和需求是有所区分的，每个人都有住大房子的想法，但是你是不是能够需要，是看你有没有这个经济实力，你要有钱才是需要，所以不能简单的把城市化，就把它作为一定能够成为一个有效需求的一个衡量的标准，这是我想说的一个问题。所以想问您，在您看来，什么是刚性的需要，他是由于国家的限制措施导致这部分需求不能释放，这是第一个问题。

[16:37:06] 第二，您刚才谈到，即使房价再怎么压下来，低收入人群仍然不能够买到房，您刚刚谈到刚需，是指这部分低收入人群。我的意思是说，如果说无论降到多低的情况下，都不能满足低收入人群的住房需求，而您这边提供的一般性商品房，对于在我看来有真正刚需的人，他们永远不会达到这个地方，所以我的意思是说，在这种情况下，难道保障房不是解决这个问题的一种好办法吗？谢谢。

[16:39:33] 主持人罗康瑞：其实这个保障房，我认为我们国家应该要大力来建的，因为你怎么样用这个手段去调节还是调节不了。我们应该用一个双轨制，比较高收入的，他们愿意买高档的房子，他们自己定。但是收入低的，我们应该给他一套房去住。世界上很多国家的城市都是用这个方法，但是这个资金怎么样来？我们应该现在是想一套，是可以用民间的资金来投入这一块，比如说要是大家愿意买一套房，预付款这个方式，我今天中午的时候，我看到的数字，我们现在存款放在银行是有81万亿，这个数字很惊人的。但是今天这些钱放在银行里，是负利息的，我们是不是能够建立一个渠道，让他们投进去买自己的房子，比较低价的。其实土地价格是一个很主要的一个因素，就是这个房价到底是高还是低。今天在我们地，这些钱到底投资在什么地方呢？没有出路，那你买房产是很自然的。但是一些年轻人不太现实，一毕业出来就要买房子，你自己要住好一点，你就拼命去用能力赚钱嘛，不要等政府国家为你提供好的住所，这个是我们没办法做到的。

[16:40:16] 问：我个人的意思，我是一个受益者，我在房价涨来之前，已经有房住，所以不是说替我个人问问题，我只是感到困惑，从您的角度看，或者说房地产开发企业来讲，总是在谈刚需这个概念，在你们的角度来看，刚需是怎么定义的？你觉得是什么样的人有这样的刚需，他为什么没有被满足？刚需你觉得是什么？

[16:40:59] 主持人罗康瑞：这个刚需，我想每个人有这个意愿去买房子，就是一个需求，每个人都希望住得更好。

问：什么叫有效需求，现在作为供应方来讲。

主持人罗康瑞：我们应该请巴曙松所长，他是经济专家。

[16:41:51] 巴曙松：比如说，我刚才引用了2010年的一个数字，我们城市的一个家庭，对应的成套的住房是0.74，所以把这个0.74补到1，这就是一个典型的刚性需求。现在还有0.26的家庭的比例不是住在成套的的住房里面，无论你是采取租的形式，还是采取买的形式，总得要有一个房子对应的，1：1左右。比如我们在城市化推进过程中，日本或者美国大致保持在1：1.1左右这个水平，这样使得他城市化过程中，整个有一个相应的回旋余地，这是我认为我理解的一个刚需的过程。

[16:42:21] 问：明白，现在的供给和刚需是错位的，现在比如政府放松以后，能够提供更多的需求，或者这些房子被买的人，并不是有刚需的人，而是有投资性需求的人在买，而不是说要结婚的大学生，刚到城里来的打工人员，他买不起，这是我的一个观点，谢谢。

[16:43:37] 巴曙松：这个刚需放两个部分，跟父母住不算第一套房，假如两个人结婚了，他结婚以后要有住房，这个算第一套房，第一套房一定是刚需。

第二，你说的是有效需求的问题，你有很多的现金，你愿意通过投机，或者投资的方式来去购房的话，那是另一个概念了。现在来讲，应该说通过两限的方式，其实投机性的需求应该说已经限制住了，投资性的也限制住了。但是刚需，这个不是限制不限制的问题，反正结婚就要有住房。所以我们定义的刚需，就是年轻人的第一套住房，或者过去老年人在一起没有住房，租人家的房子住，现在收入提高了，要买第一套房子，就叫刚需。

[16:43:54] 主持人罗康瑞：很对不起，时间确实是没有了，非常感谢我们的几位演讲者。